Pengestrømsnoter er almindelige i fast ejendomstransaktioner, hvor køberen ikke kan få finansiering til et fast ejendomskøb. For at sikre salget betaler køberen nedbetalingen og underskriver en pengestrømsnota - i det væsentlige en IOU - lovende at betale sælgeren saldoen af prisen med renter i rater i et vist antal måneder, indtil gælden er betalt. Noten kan omsættes, og noterindehavere, der foretrækker et øjeblikkeligt kontingent, kan sælge noten til en tredjepart. Imidlertid kan forbundne pengestrømsopkøbere og sælgere være udfordrende.
Besøg dit amt retshus. Søg i de offentlige poster, der angiver en ejendoms pant ejer. Find ejendomme, der blev finansieret af private långivere. Lav en liste over disse långivere og ejendomme.
Skriv et brev, der forklarer, at du er i cash flow note-forretningen, og at du er på udkig efter notatindehavere, der er interesserede i at sælge deres noter. Send brevet til de private långivere på din liste. Opfølg brevet med et telefonopkald. Opret en database liste over notatindehavere, der ønsker at sælge.
Annoncér dit ønske om at købe pengestrømsnoter i lokale aviser, investeringstidsskrifter og ejendomswebsteder. Tilføj eventuelle leads til din database.
Telefon lokale ejendomsmæglere, realkreditmæglere, banker og escrow-agenter. Spørg om de har nogle noter eller kan henvise til en, der gør det. Opfølg disse fører til at finde tilgængelige pengestrømsnoter, som indehavere er villige til at sælge.
Analyser noterne i din database. Kontroller den hovedstol, der skylder på noten, termen, renten og tilbagebetalingsmekanismen. Kontroller, om noten er sikret med en første eller anden lien mod ejendommen.
Udpege en ejendomsmægler, der kan vurdere værdien af den sikkerhedsstillelse, der sikrer noten. Investorer vil kræve disse oplysninger, før de forpligter sig til at købe.
Placer noterne i værdi af værdi ved hjælp af de oplysninger, du har fået i trin 5 og 6. Som hovedregel er notens værdi i forhold til risikoprofilen - jo mere risikabelt notatet er, desto lavere pris og omvendt. En notes risikoprofil indeholder typisk de oplysninger, du analyserede i trin 5, forholdet mellem lån og værdi og låntagerens FICO-score. For eksempel er høje LTV-forhold - boligens værdi i forhold til den udestående gældsaldo - risikere end lave LTV'er.
Find potentielle købere for dine pengestrømsnotater ved at annoncere i de samme ressourcer, som du brugte i trin 3. Kontakt lokale ejendomsmæglere, der kan være i stand til at sætte dig i kontakt med lokale investorer. Du kan også oprette et websted til din mæglervirksomhed. Kunder sker ikke over natten, så vær tålmodig. Det kan tage et stykke tid for dit netværk at nå frem til et publikum.
Udpege en advokat til at udarbejde dine mæglerbetingelser. Nøglebestemmelsen vil være din mægler gebyr, som normalt er en fast procentdel af prisen betalt for noten.
Forhandle prisen og salgsbetingelserne mellem notat sælger og investor. Fordi investoren lægger kontanter ud, gør han prisudbudet baseret på hans investeringsevaluering. Som mellemmand er dit job at hjælpe parterne med at nå til enighed. Du tjener dit gebyr fra det legwork du har lagt i forvejen - find noter, vurdering af ejendommen og så videre - og for at lette handlen.
Tips
-
Købere og sælgere bruger også pengestrømsnoter i biloverskridelser, forretningslån og en række andre gældstransaktioner.
Advarsel
Find ud af, om du har brug for en statslicens eller statsligt mandat kvalifikationer, før du starter din lånemægler.
Bemærk mægling kræver meget tid og energi, og du skal oprette en aggressiv reklamekampagne. Det er sandsynligvis ikke en get-rich-quick-ordning. Pas på træningskurser og vejledningstjenester, der foreslår andet.
