Terminalværdi er den diskonterede værdi af alle pengestrømme efter terminåret. Dette er det år, hvor investeringsperioden slutter. Diskonteret pengestrøm er diskontering af fremtidige pengestrømme til nutiden. Erhvervsejendomme omfatter kontorbygninger, indkøbscentre, fabrikker og ledige arealer. Terminalværdien er en nøgle komponent i værdiansættelse af aktiver.
Beregner terminalværdien ved at antage, at ejendommen stiger i værdi med en konstant årlig rente indtil det terminale år. Terminalformlen er: CV_ (1 + r) ^ t, hvor CV er den nuværende værdi af fast ejendom, r er diskonteringsrenten og t er det terminale år. Du kan bruge den nuværende inflationstakt for diskonteringsrenten. For eksempel, hvis den nuværende værdi er $ 1000, er terminåret 5 og inflationen er 2 procent, den terminale værdi er $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0,02) ^ 5. Der er to problemer med denne fremgangsmåde: For det første antager du, at den nuværende værdiansættelse af erhvervsejendomme er helt korrekt, hvilket betyder hverken for høj eller for lav; og for det andet, at der vil være en stabil og konstant vækst i dens værdi indtil det afsluttende år. Disse antagelser er usandsynligt at holde over en lang periode. Af disse årsager anvendes ofte en alternativ tilgang.
Beregner terminalværdien ved at antage en konstant likviditetsstigningshastighed i perpetuitet, der begynder i terminalåret. Terminalformlen er: CF / (r - g), hvor CF er pengestrømmen, der genereres af ejendommen i terminåret, g er den konstante årlige pengestrømmeforøgelse, og r er diskonteringsrenten. For eksempel, hvis pengestrømmen, der begynder i terminalår 5, er $ 100, er diskonteringsrenten 8 procent, og den konstante årlige pengestrømme er 2 procent, den terminale værdi er $ 1.666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Bemærk, at hvis du antager en nul konstant årlig cash flow vækst (g), forenkler terminalværdiformlen til CF / r (pengestrøm divideret med diskonteringsrente).
Beregn nutidsværdien af terminalværdien, hvilket er effektivt en engangs fremtidig pengestrøm. Nutidsformlen er TV / (1 + r) ^ t, hvor tv er terminalværdien i år t, og r er diskonteringsfrekvensen. For eksempel, hvis terminalværdien er $ 1.000 i år 10 og diskonteringsrenten er 4 procent, er nutidsværdien $ 675,56: 1,000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Tips
-
Diskonteringsrenten for aktiver er som regel firmaets kapitalomkostninger (dvs. omkostningerne ved at låne penge).
