Hvis du er i erhvervslivet af erhvervsejendomsinvesteringer, vil du være bekendt med kreditgaranti-kriterier som LTV-forholdet og gældsservice dækning (DSCR) -forholdet. Banker bruger almindeligvis disse beregninger til at afgøre, om de skal lave lånet. Gældsudbytte er det nye barn på tegningsblokken. Långivere kan lide det, fordi det i modsætning til LTV og DSCR ikke er afhængigt af markedsværdien, afskrivningsperioden og renten, som enten kan manipuleres eller ændres over tid.
Tips
-
Gældsudbyttet beregner den risiko, der er forbundet med et fast ejendomslån ved at opdele ejendommens netto driftsindtægter med lånebeløbet.
Risikotest for kommercielle lån
De fleste banker anvender to test for at vurdere risikoen forbundet med et erhvervsejendomslån: gældstjenestedækningsgraden og låneforholdet. DSCR-formlen vurderer, hvorvidt netto driftsindtægter fra ejendommen - hele lejen og indtægterne fra ejendommen minus driftsomkostningerne - overstiger realkreditbetalingerne med en sund buffer, så du har stadig nok penge til at betale lånet, selvom udgifterne går op eller lejen kommer ned. For eksempel kan en långiver kræve et netto driftsindtægt (NOI) på $ 1,50 for hver $ 1 lånt.
LTV-forholdet repræsenterer størrelsen af pantelånet divideret med ejendommens værdi. Så hvis du lånte $ 500.000 til finansiering af en $ 800.000 bygning, ville LTV være 62,5 procent. En lav LTV på omkring 75 procent eller mindre betyder, at banken står en god chance for at få pengene tilbage i et afskærmningssalg, selvom ejendommen er blevet mindre værdifuld i tiden.
Hvad er en gældsafkast?
Problemet med LTV er, at det ændres, da ejendommens markedsværdi ændres, så det er svært at få en statisk risikoforanstaltning med denne beregning. På samme måde, da DSCR-beregningen er afhængig af lånets rente- og afskrivningsperiode, kan du manipulere disse faktorer for at øge DSCR. For eksempel kan hæve afskrivningsperioden fra 20 år til 25 år opnå en lavere årlig lånebetaling og dermed øge DSCR til acceptable niveauer, selvom lånet vil koste mere over tid. For at kompensere for disse fejl fejler långivere typisk gældsudbytte i forsikringsmixen. Gældsudbytte giver en anden måde at måle risikoen for et kommercielt ejendomslån med kun NOI og det samlede lånebeløb.
Sådan beregnes gældsafkastet
Matematikken er enkel at beregne gældsudbytte: opdele ejendommens netto driftsindtægter med det foreslåede lånebeløb. Antag for eksempel, at du køber en $ 1 million bygning, og NOI er $ 50.000 pr. År. Du har $ 300.000 i kontanter og vil gerne låne $ 700.000 for at købe bygningen. Långiveren beregner et gældsudbytte på $ 50.000 / $ 700.000 eller 7.14 procent. Långivere fastsætter generelt minimumsudbytter inden godkendelse af et pant. Så vil du opdage, at långivere vælger beregningen på hovedet for at beregne realkreditlånet, hvor NOI divideret med gældsudbyttet giver det maksimale lånebeløb. For eksempel, hvis långiveren kræver en gældsudbytte på 10 procent, så vil vores $ 50.000 NOI ejendom kun kvalificere sig til et lån på $ 500.000.
Gældsudbytte versus kappesats
Eagle-eyed fast ejendom investorer vil anerkende, at gældsafkast definitionen ser meget ud som en cap sats, som sammenligner NOI med prisen på bygningen - $ 50.000 / $ 1 million i ovenstående eksempel eller 5 procent. Ligheden er tilsigtet. Det skyldes, at långiveren bruger den effektive renteformel til at forstå, hvilken form for investeringsafkast det kan forvente på sine penge, hvis det skal afskæres. Et højere gældsrenteforhold betyder, at der er mere husleje i forhold til størrelsen af lånets tilbagebetaling, så der er en rimelig chance for, at banken ikke vil tabe, hvis låntageren misligholder en pantbetaling.
Hvad er et godt gældsudbytte?
På tværs af den kommercielle ejendomssektor er det typiske minimumsacceptable gældsudbytte 10 procent. Det faktiske antal, du er citeret, afhænger imidlertid af ejendomstype, lejers økonomiske styrke og rentesatser. Risikobetonede ejendomsformer som hoteller, der kan have fluktuerende ledige stillinger og en uforudsigelig NOI, kræver normalt højere gældsudbytter end mere stabile kontorinvesteringer. I långiveren taler, betyder et højere gældsudbytte "lavere gearing", hvilket indikerer en lavere udlånsrisiko.
