Markedsværdien af en ejendom er værdien af en ejendom på det åbne marked uden eksterne faktorer. Denne værdi har mange vigtige anvendelser og er afgørende for skilsmisser, når der beregnes skatter, til hjemmet og forsikringskrav. Mens en given ejendom har en given teoretisk retfærdig markedsværdi, bestemmes det, at sand værdi kan være næsten umulig. Derfor er der mange forskellige metoder til beregning af den fair markedsværdi, som hver især kan være mere eller mindre præcise ud fra specifikationerne for en given ejendom.
Hvad er fair markedsværdi?
Fair markedsværdi er en af de tilsyneladende simple begreber, der kan blive utrolig komplekse i praksis. For at sige det simpelthen er den fair markedsværdi den pris, et givet stykke ejendom ville sælge til i det nuværende åbne marked uden eksterne pres som tid eller økonomiske begrænsninger. I det væsentlige refererer udtrykket til den laveste pris, som en sælger ville være villig til at acceptere, og den mest konkurrencedygtige pris, som en køber ville være villig til at betale, hvis hverken var i travlt med at købe eller sælge, var heller ikke underlagt økonomiske begrænsninger, og begge havde en rimelig viden om de relevante fakta. Den rimelige markedsværdi er afhængig af udbud og efterspørgsel og vil stige og falde ud fra det nuværende marked.
Hvorfor fair markedsværdi er vigtig
Den retmæssige markedsværdi er en upartisk værdiansættelse af et aktiv. Det er upåvirket af en køber eller sælgerens økonomiske eller følelsesmæssige situation. Af denne grund bruges begrebet ofte til juridiske formål, oftest dem, der involverer skatter, forsikringer og ejendomshandler. Det kan også bruges i skilsmissesamlinger for at sikre, at begge parter får en ligelig finansiel andel af aktiverne, selvom begge parter ikke kan eje lige dele af al den faste ejendom, der er involveret i skilsmissen. Regeringer anvender også domænet til eminente domæneformål, når de beslaglægger ejendomme fra dets ejere og refunderer dem på grundlag af den rimelige markedsværdi.
Markedsværdi og skat
Rimelige markedsværdier er nyttige ved fastsættelsen af værdien af en ejendom, der anvendes i et skattefradrag efter tab af tab eller for velgørende donationer. For eksempel, hvis en bilindehaver donerer sin bil til Good Will, kan han afskrive den rimelige markedsværdi baseret på, hvad bilen ville være værd i en åben markedstransaktion.
Den retfærdige markedsværdi til skattemæssige formål har været genstand for mange IRS retssager, da det kan være vanskeligt at bestemme. Hvis den person, der donerede sin bil til Good Will, leder efter den rimelige markedsværdi af hans køretøj, kunne han f.eks. Se på sammenlignelige salg på eBay Motors. Han kunne også bruge den værdi, han betalte for bilen, hvis han købte den for nylig, basere sin pris på en vurdering fra en lokal ekspert eller beregne den på en række andre måder. Men hver af disse metoder kan resultere i en anden pris, så hvis IRS mener, at hans rimelige markedsværdi er for høj, kunne de revidere ham som følge heraf.
Fair værdi er også brugt til at bestemme værdien af et hjem for ejendomsskat. Forskellen mellem købsprisen og den fair markedsværdi vil variere i takt med, at tiden går på, hvorfor denne værdi skal vurderes regelmæssigt af en byskattevurderer eller ejendomsvurderingsadministrator.
Probate domstole vil også bruge den rimelige markedsværdi af ejendomme til skattemæssige formål, da det kan hjælpe med at bestemme, hvor meget afdødes modtagere skal betale i skat. Denne værdi er særlig vigtig i disse tilfælde, fordi generelt, hvis den arvede ejendom ikke holdes af familien, vil den blive solgt hurtigt, så værdien kan ikke beregnes nøjagtigt af, hvad den sælges til. Derudover skal den fair markedsværdi etableres i probate domstole, da mange ejendomsstykker er arvet af flere modtagere, der skal bestemme en rimelig markedsværdi, hvis en person ønsker at beholde ejendommen og give de øvrige modtagere en rimelig andel af ejendommens værdi.
Ejendomsanvendelser
Når et boligejer beslutter at sælge sin ejendom, er det gavnligt for hende at forstå den rimelige markedsværdi, før den noterer sig for at vide, hvad hun skal sælge den til. Hun ville ikke lyst til at liste hjemmet for for lidt, men hun ville heller ikke oplyse hjemmet for så meget, at det ville forringe købere.
Markedsværdi for forsikring
Forsikringsbranchen er også i høj grad afhængig af rimelige markedsværdier for refusion af beskadigede eller ødelagte ejendomme. For eksempel, hvis et hjem er ødelagt i en brand, vil forsikringsselskabet bruge den rimelige markedsværdi af en ejendom til at bestemme, hvor meget der skal betales for kravet. Dette tal tager ikke højde for personens følelsesmæssige tilknytning til ejendommen, hvilket betyder, at det faktiske beløb, der er betalt gennem kravet, kan være meget lavere end en person ville være villig til at acceptere, hvis de forsøgte at sælge ejendommen, inden den blev ødelagt.
Forskelle fra lignende vilkår
Mens "markedsværdi" refererer til prisen på et aktiv på en reel markedsplads, repræsenterer den fair markedsværdi ejendommens værdi på en hypotetisk perfekt markedsplads, hvor købere og sælgere er på lige fod. Mens et hjems faktiske markedsværdi vil være tilgængelig i en ejendomsfortegnelse, er det rimelige markedsværdi for et hjem ikke så nemt at beregne. Den faktiske markedsværdi kan være højere end den rimelige markedsværdi i mange tilfælde, hvis sælgeren overvurderer deres ejendom eller lavere, hvis sælgeren forsøger at gøre et hurtigt salg ud af desperation.
En ejendoms "vurderede værdi" er et lignende begreb, men fordi det kun refererer til en bedømmers opfattelse af varens værdi, ikke den sande fair markedsværdi, da den kan variere fra appraiser til appraiser. Bedømmere bruger standarder, retningslinjer, lokale bestemmelser, økonomiske tendenser og sammenlignelige salg for at bestemme en ejendoms fair værdi. I de fleste tilfælde, hvor fair markedsværdi er påkrævet, anses den vurderede værdi som acceptabel, men vurderede værdier kan ofte være lidt højere end den sande fair markedsværdi.
Endelig er den "vurderede værdi" værdien af en ejendom som fastlagt af en lokal skattevurdering eller ejendomsvurderingsadministrator. Denne værdi bruges til at beregne ejendomsskatter. Generelt vurderes den vurderede værdi af en ejendom på den sidste gang det blev solgt, nylige hjemlige inspektioner og sammenlignelige boligsalg. Formålet med disse vurderinger er ligesom den vurderede værdi at bestemme den rimelige markedsværdi, men vurderingen er begrænset af, at de kun er en persons opfattelse. Mens den vurderede værdi skal ligne den rimelige markedsværdi, er den ofte lidt lavere. Vurderede værdier er offentlige tal og kan fås på visse hjemmesider eller på lokalt skatteansvarliges kontor.
Sammenlignende markedsanalyser
Der er mange måder at bestemme den rimelige markedsværdi på, og mens der hypotetisk er en endelig fair markedsværdi for en given ejendom, vil enhver metode til beregning af værdien sandsynligvis resultere i et andet antal. Den mest almindelige metode til beregning af fair markedsværdi er at foretage en sammenlignende markedsanalyse. Dette indebærer at se på andre sammenlignelige ejendomme på markedet eller sammenlignelige ejendomme, der for nylig blev solgt inden for de sidste to til tre år.
På markeder som fast ejendom er det vigtigt at overveje ejendommens placering til salg, men med ting som samleobjekter og antikviteter kan det være bedre at se på sammenlignelige nylige salg i hele kloden, da samlere generelt ikke begrænser deres køb til et lokalt område. Når sammenlignende markedsanalyser indebærer fast ejendom, udføres de generelt af autoriserede ejendomsmæglere og bør omfatte sammenligninger med boliger med tilsvarende kvadratmængde, i samme tilstand og med et tilsvarende antal soveværelser. De bør også kun omfatte boliger solgt til dagsværdien på det åbne marked, ikke boliger, der sælges til afskærmning eller på anden måde sælges til drastisk lave eller høje værdier.
Professionelle Fair Market Appraisals
En anden almindeligt anvendt måde at bestemme en ejendoms rimelige markedsværdi på er at ansætte en appraiser. Bedømmere bør specialisere sig i den type ejendom, de undersøger. For eksempel er en ejendomsvurderer en certificeret professionel med erfaring og træning for at fastslå ejendomsværdi, mens en kunstvurderer har omfattende kendskab til kunstverdenen, kunsthistorien og aktuelle tendenser i salget af kunstværker. Appraisers bruger både konkurrencedygtig markedsanalyse og andre faktorer, såsom økonomiske tendenser, til at bestemme en ejendoms fair værdi af en ejendom. Mange långivere kræver et hjem gå gennem en professionel vurdering før godkendelse lån til ejendommen.
Ejendomsudskiftningsomkostninger
Ejendomsudskiftningsomkostninger er fælles for både forsikringsselskaber og skattemæssige afskrivningsformål. Udskiftningsomkostningerne ligner ofte en konkurrencedygtig markedsanalyse, idet det kan indebære at se på salgspriserne på sammenlignelige ejendomme. For eksempel, hvis du styrter din bil, ville forsikringsselskabet kun have brug for at give dig den rimelige markedsværdi af bilen for at erstatte den med en bil i lignende tilstand.
Når en genstand, som et hus, skal genopbygges, skal erstatningsprisen tage højde for disse omkostninger. For eksempel, hvis dit hjem blev ødelagt i en tornado og skulle genopbygges, kan det have kostet dig $ 250.000 sidste år, men genopbygning af det samme hjem med nye materialer kunne koste $ 300.000.
Salgsprisen
I nogle tilfælde kan salgsprisen bruges til at bestemme en ejendoms markedsværdi. Dette gælder normalt kun, hvis salget var for nylig, og hvis det var på et åbent marked uden yderst pres. Hvis et hus først blev købt sidste år til en værdi, der blev anset for retfærdig for både køber og sælger, kunne dette for eksempel betragtes som den retmæssige markedsværdi til skattemæssige formål. Efter ca. tre til fire år vil denne værdi sandsynligvis ikke længere afspejle det nuværende marked, og en vurdering skal udføres, før ejendomsskatten værdi bestemmes.
Tredjeparts værdiansættelser
Hvis du nogensinde har set på boliger på en hjemmeside som Zillow, har du måske bemærket, at selv boliger, der ikke er til salg, har værdier opført på dem (i tilfælde af Zillow kaldes disse "Zestimates"). Disse ejendomsværdier beregnes ved hjælp af faktorer som seneste lokale salg og offentlige skatteposter. Hvert websted har en unik proprietær formel, hvorfor værdierne kan variere meget fra sted til sted.
Et firma kaldet HouseCanary hævder, at det har de mest nøjagtige ejendomsvurderinger online, der indeholder alle tilgængelige markedsdata i dets analyser. Ifølge webstedet bør deres fejlrate fra den sande fair markedsværdi ikke være mere end 3,6 procent, hvilket betyder, at hjemmesiden nok kunne have de mest præcise, retfærdige markedsværdier, der er tilgængelige online.
