Som virksomhedsejer kan du finde dig selv i brug af nye faciliteter, enten for at starte din forretning eller for at udvide et eksisterende firma. Ligegyldigt hvilken virksomhed du måske ejer, den slags ejendom du i sidste ende vælger vil sandsynligvis udgøre kommerciel ejendomsret. En kommerciel bygning er simpelthen fast ejendom, der anvendes til forretningsformål. Erhvervsejendomme kan yderligere opdeles i seks underklassifikationer i henhold til den specifikke forretningsaktivitet, der gennemføres på den. Leje af kommerciel ejendomsret til din virksomhed er normalt ikke lige så simpelt og ligetil som at sikre boligleje til f.eks. En lejlighed. Forhandlinger om erhvervsejendomme og ejendomme kan være ret mere komplekse, ligesom leasingbetingelserne med en række forskellige lejestrukturer, der kan tilbydes af forskellige erhvervsejere.
Tips
-
En kommerciel bygning er en, der anvendes til forretningsformål, enten direkte ved at booke en bestemt virksomhed eller ved at generere en fortjeneste, som med boligudlejningsbygninger.
Hvad er en kommerciel bygning?
Ethvert stykke fast ejendom, der anvendes til forretningsdrift og aktiviteter, udgør kommerciel ejendomsret, uanset om det blot er bar jord eller forbedres med bygninger og andre faciliteter. En kommerciel bygning er enhver struktur, hvor et forretningsmæssigt formål forfølges eller drives. Det omfatter både direkte anvendelser, hvor firmaet driver forretning ud af bygningen selv og indirekte anvendelser, hvor selve bygningen er forretningen.
Et eksempel på en direkte brug af en kommerciel bygning ville indeholde en købmand eller mekanik butik i den pågældende bygning. Et eksempel på indirekte erhvervsmæssig brug er lejlighedsbygninger, hvor leje af individuelle lejligheder er den forretningsmæssige aktivitet, der finder sted i disse bygninger.
Bygninger og ejendomme, der er udpeget som kommercielle i naturen, er underlagt forskellige skatter og finansielle regler, samt flere eller forskellige lovkrav og forbud i mange tilfælde. Kommercielle betegnelser udløser også forskellige finansieringsregler for køb, leasing og forbedring.
Eksempler på kommercielle bygninger
Kommercielle bygninger og ejendomme klassificeres generelt i seks forskellige typer eller kategorier:
- Kontorbygninger
- Detailbygninger
- Industrielle bygninger
- Multifamilie boliger
- Hoteller og moteller
- Specialbyggede bygninger
Uanset om de er placeret i byer eller forstæder, er kontorbygninger en almindeligt set type kommerciel bygning. Fra mindre bygninger på få etager til skyskrabere hundredvis af meter højt, kan kontorbygninger findes overalt i USA og andre udviklede lande. En specifik undertype af kontorbygninger, den medicinske kontorbygning, betragtes som en specialiseret anvendelse. Kontorbygninger af alle typer kan leje individuelle kontorer, suiter eller gulve til mange lejere eller til en enkelt lejer, som derefter opdeler bygningen som de passer. I mange tilfælde tilbydes kontorbygninger til lejere sammen med muligheden for at få pladsen til lejers specifikationer.
Detailejendomme og bygninger huser alle slags detailbutikker og restauranter. Dette segment af det kommercielle ejendomsmarked kan være ret komplekst, med mange lokale regler for zoneinddeling og statslove, der gælder for forskellige typer detailbygninger og med markedsrenter, der afhænger stort set af bygningens art, størrelse, layout og nummer og type lejere. For eksempel kan detailejendomme være enkeltbyggede bygninger, som f.eks. Udlejninger, der rummer et enkelt apotek, eller store flerlejende egenskaber, såsom indkøbscentre forankret af et par store butikker med flere mindre butikker, kabiner og kiosker imellem.
Bygninger, hvor fremstilling, reparation, forskning og udvikling og lagre er placeret er kendt kollektivt som industrielle bygninger. Disse kommercielle bygninger har tendens til at være placeret i specielt udpegede zoner, der er oprettet ved lokale forordninger og bestemmelser. De er generelt placeret uden for stærkt urbaniserede områder, men er tæt på interstate motorveje og andre væsentligt rejste veje, jernbaner og transport depoter. Ofte vil de udpegede industrielt zonede områder blive organiseret i industriparker, der huser faciliteter for flere virksomheder. På grund af den ekstra støj og trafik industrielle bygninger har tendens til at producere, er disse zonede områder normalt isoleret af bufferområder fra boligområder.
Den multifamily kommercielle bygning er i det væsentlige begrænset til alle boliger, der kan huse flere familier på stedet. Dette ville udelukke enfamiliehuse, men ville omfatte boliger, lejligheder og byhuse udvikling. Et flerfamiliehus er engageret i et kommercielt formål gennem investering og forvaltning af dets ejere, idet indkomsten flyder gennem beboernes betaling af husleje. Lejeboliger er yderligere klassificeret langs følgende linjer, baseret på etager, placering og tilstedeværelse eller fravær af elevator:
- Højhuse omfatter en eller flere elevatorer og mindst ni etager.
- Mid-rise bygninger omfatter flere historier, men typisk mindre end ni, og en elevator.
- Walk-up bygninger har flere etager, normalt fire til seks, men ingen elevatorer.
- Havebygningshuse har flere lejligheder i tre eller færre historier med en gårdhave eller havelignende haveanlæg.
- Fremstillede boligparker eller lokalsamfund (også kendt som "trailerparker", selv om det ofte er meningen med nedsættende betydning), byder på arealer til udlejning til ejere, der placerer deres mobile eller fremstillede boliger (enkelt- eller dobbelte boliger) på masser og forbinde dem med eksisterende brugskilder.
- Specialboliger er enhver form for flerfamilieboliger, der er dedikeret til eller specifikt rettet mod et bestemt segment af befolkningen, såsom lavindkomstfamilier eller seniorer.
Hotel og motel ejendomme leverer on-demand indkvartering til forretningsrejsende og feriegæster. Hoteller kan være store og uafhængige boutique hoteller eller kæde-ejede. Hoteller med højere prispunkter har tendens til at levere eller leje plads til andre støtteberettigede virksomheder, der giver merværdi til hotellets gæster, såsom kurbade, frisører, restauranter, barer og tøjforhandlere. På den anden ende af spektret er low-end moteller uden yderligere faciliteter eller onsite restauranter. Derudover er store udvejsområder og kasinoer specialiserede hotellejligheder, der tilbyder indkvartering til en bred vifte af prispunkter.
Endelig er der en catchall "special purpose" kategori, der omfatter nonresidential ejendomme, der afholdes af ejere, der investerer i erhvervsejendomme, men ejendommene opfylder ikke naturligt nogen af de ovennævnte karakteriseringer, såsom bowlingbaner, minigolfbaner og lagerfaciliteter.
Hvad er meningen med en kommerciel udlejning?
Ud over de mange kategorier af erhvervsejendomme kan du også støde på forskellige former for kommercielle lejemål. Mens kommercielle leasingaftaler har tendens til at indeholde flere typer fælles kedelplader, kan den specifikke struktur af lejekontraktens vilkår afvige ganske dramatisk, herunder især lejerens betalingsforpligtelser. Hvilken type lejemål er rigtig for din virksomhed afhænger af mange faktorer, herunder dine forretningsplaner og mål for ejendommen, dine pengestrømme fremskrivninger og kontanter og andre elementer i din virksomheds økonomi og drift.
En enkeltnet leasing eller netto leasing forpligter lejeren til kun at betale almindelig husleje (dog det kan beregnes), forsyningsselskaber og ejendomsskat. Udlejer i en netto eller enkelt-net leasing tager sig af (eller betaler for) vedligeholdelse, reparationer og forsikring på ejendommen og alle forbedringer dertil.
Dobbelt- og net-leasingaftaler kræver generelt, at lejeren betaler leje, forsyningsselskaber, ejendomsskat og forsikring for bygningen og enhver del af lokalerne, som lejeren besætter. Udlejer betaler kun for vedligeholdelse og reparation eller udfører disse på egen regning. Ved lejemål i tredobbelt leje betaler udlejer kun strukturelle reparationer til ejendommen eller bygningerne, mens lejeren påtager sig alle andre udgifter og omkostninger ud over lejen.
Endelig opdeler fuld service og modificeret bruttoleasing generelt omkostningerne til strukturreparationer og alle omkostninger, der falder under mærket "driftsomkostninger" (herunder ejendomsskatter, forsikringspræmier, forsyningsselskaber og vedligeholdelse) mellem begge parter. For bygninger, der huser flere lejere, såsom indkøbscentre og shoppingplazas, er den fulde service eller modificerede brutto lejestruktur den mest almindeligt vedtagne type. Hvis driftsomkostningerne stiger, gør lejen det ikke.
Forhandling af en kommerciel leasing
Når du søger efter den rigtige kommercielle ejendom til din virksomhed, er egnetheden af ejendommen og dens bygninger til din forretningsform kun begyndelsen. Du skal også nå til en aftale med udlejeren om kommercielle leasingvilkår, der passer til dine forretningsbehov, mål og økonomi. Forhandling af dine kommercielle lejevilkår kan være en stressende eller endda angstfremkaldende oplevelse, hvis du aldrig har gjort det før.
Som et indledende forhandlingsværktøj er det altid smart at undersøge leje for sammenlignelige lokationer og faciliteter. Find ud af, hvilke leje- og lejebetingelser der tilbydes for disse steder samt eventuelle væsentlige forskelle mellem ejendommene, så du kan løse eventuelle indvendinger fra udlejeren. Når du har lavet dine lektier og forstår de gennemsnitlige lejepriser i området, er du mere beføjet til at nå vilkår, som er gensidigt fordelagtige og rimelige. På samme måde, hvis du finder adskillige steder, der er tilsvarende egnet til sammenligning, kan du være på en lejers marked, og du kan muligvis konvertere det til en forhandlingsfordel. I det mindste bør du overveje at spørge om en kortere lejeperiode (et år, for eksempel i stedet for to), hvis lejerne begynder at falde. Det vil frigøre din virksomhed før du finder et bedre sæt af vilkår. Dette er måske ikke den bedste tilgang, men hvis din virksomhed kræver en fast placering forpligtelse, såsom en fine-dining restaurant.
Tale om lejeperioden skal være særlig opmærksom på denne del af lejekontrakten. Hvis du er tilfreds med placeringen, og din virksomheds lejeprofil blev godkendt af udlejeren, er det næststørste spørgsmål selve lejekontraktens løbetid. Nogle virksomheder, som f.eks. Restauranter, vil kræve en længere lejekontrakt, men for de fleste små virksomheder er en periode på et eller to år med valgfrie fornyelsesperioder mest almindeligt og generelt bedst egnet til lejeren. Du vil have en vis sikkerhed og nok tid til at etablere dine operationer og tiltrække det rigtige flow af kunder eller kunder til den pågældende placering, men din virksomhed vil ikke være bundet til en længere periode.
Endelig være opmærksom på meget mere end bare mængden af husleje. Andre omkostninger afhænger af den specifikke type lejestruktur, du bliver tilbudt, kan medføre store udgifter til dine byggeriudgifter og sætte en reel belastning på dit budget. Hvis din virksomhed vil være ansvarlig for omkostninger og udgifter ud over lejen, er det vigtigt at få et skøn over disse omkostninger for at skabe et nøjagtigt budget og skøn for din virksomhedsfinansiering.Disse såkaldte skjulte omkostninger kan omfatte vedligeholdelse eller fælles områdevedligeholdelse og kan være ret betydelige. For at sikre de mest gunstige betingelser er det muligt at overveje at spørge om et loft eller et maksimumsbeløb, som du muligvis kan vurdere for disse varer, eller alternativt overveje at udveksle strukturen for en, hvor udlejer påtager sig disse omkostninger, og din virksomhed betaler en højere husleje. Dette vil øge sikkerheden på dit budget og gøre økonomiske fremskrivninger meget nemmere og mere præcise.
