Det gamle ordsprog om fast ejendom - beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed - er en stor faktor i den gennemsnitlige pris for detailplads pr. Kvadratfod. By eller lille by, travle hub eller sidegade, solsiden eller skyggefulde side - disse bestemmer lokale gennemsnitlige priser. Det kan være værd at betale mere for et sted, hvis det oversætter til højere fodtrafik. For destinationsbutikker kan det dog betale sig at være lidt væk fra den velbevandnede vej.
Tips
-
Detailarealer i Greater New York er et godt eksempel på, hvor meget placering påvirker priserne. I St. George på Staten Island kunne pladsen være så lidt som $ 10 pr. Kvadratfod, men kun 40 minutter væk på Manhattans eftertragtede Upper Fifth Avenue, skal butikker uddele så meget som $ 3.900 pr. Kvadratfod på verdens næststørste dyre detailgade.
Vigtigste overvejelser
En stand-alone butik får ikke den indbyggede bonus for etableret fodtrafik, at en velplaceret butik i et indkøbscenter får, og det betyder ofte, at det er lavere omkostninger pr. Kvadratfod. At være placeret ud for en motorvej exit rampe gør pladsen mere overkommelig end at blive gemt på en populær gågade. Men hvert af disse rum er ideelt til forskellige butikker.
Blandt de mange spørgsmål, du skal overveje, er: Er parkering inkluderet? Vil du betale udlejers fælles vedligeholdelse på indkøbscenter gennemveje eller parkeringspladsen vedligeholdelse? Vil udlejer opkræve dig for skadeforsikring? Disse kan alle være tilføjelser oven på den angivne pris pr. Kvadratfod, men de skal medtages i dine beregninger.
Detailprispriserne varierer fra gade til gade, endsige by til by og stat til stat. For eksempel, Lincoln, Nebraska, priserne kunne være uoverskuelige regionalt, men være en grin for en virksomhedsejer i Manhattan. Det er afgørende, at du kender de lokale omkostninger, og hvilke muligheder for salg pr. Kvadratfod er i din branche regionalt, fordi dette gamle ordsprog gælder også for butiksområdet: Affald ikke, vil ikke. Betal ikke for plads, du ikke kan konvertere til indkomst, dybest set.
Leasing et rum
Detailarealer i Greater New York er et godt eksempel på, hvor meget placering påvirker priserne. I St. George på Staten Island kunne pladsen være så lidt som $ 10 pr. Kvadratfod, men kun 40 minutter væk på Manhattans eftertragtede Upper Fifth Avenue, skal butikker uddele så meget som $ 3.900 pr. Kvadratfod på verdens næststørste dyre detailgade.
I mellemtiden er Miami's Lincoln Road landets sjette stærkeste butikssted, og detailhandlerne betaler i gennemsnit 350 dollar pr. Kvadratfod. Nummer 10 på denne liste er Highland Park Village i Dallas / Fort Worth, med et gennemsnit på $ 175 pr. Kvadratfod. Ved leasing er prisen pr. Kvadratfod normalt en årlig lejepris, så det kræver noget matematik at få den månedlige sum: Multiplicer antallet af kvadratfod i rummet ved prisen pr. Kvadratfod, divider derefter med 12. Resultatet er $ 28 pr. Kvadratfod til et område på 978 kvadratmeter, der arbejder op til $ 2.282 pr. Måned.
En casestudie i Cleveland
For perspektiv på højder og nedturer i en typisk by, overveje Cleveland, hvor detail ledige stillinger stiger i en stillestående økonomi. Stagnation påvirker priserne fra nabolag til kvarter, som beboerne flytter ud, gader bliver kørt ned og trafikmønstre ændres. I mellemtiden vokser andre områder, især i forstæderne, mens folk ser på kvarterer, som de opfatter som bedre for deres livsstil.
Clevelands tidlige 2017 regionale gennemsnit på detaillokaler var $ 12,13 per kvadratfod takket være et gennemsnit på 11 procent ledig plads i byomspændende forretningsområder. Som med enhver by har ledige stillinger drastisk indflydelse på priserne og er en stor gearingsfaktor i forhandlingerne. Et område i Cleveland med 26 procent ledige stillinger spørger under $ 8 pr. Kvadratfod, men hvor der kun er ledighed på 1,5 til 3 procent, spørger husejere mellem $ 22 og $ 25,88 pr. Kvadratfod. Det drejer sig om udbud og efterspørgsel.
Pris er ikke alle de ting
En stor sats på et detailrum kan være vildledende. Hvad er meningen med at betale $ 7 per kvadratfod, hvis du ikke kan få kunderne til at besøge? Hvad hvis de betragter området usikkert? Kan de parkere deres bil uden at bekymre sig om en indbrud? Hvad er commuter transit som i området? Er der andre butikker, der vil give kunderne grunde til at tilbringe tid i nærheden?
Den potentielle kundekreds for en virksomhed bør være en faktor i dine rumbeslutninger. Høf unge kunder er usandsynligt at shoppe i ritzy, upscale 'hoods, så at finde en mellemtone plads er sandsynligvis bedre egnet end den kostbare $ 25,88 per kvadratmeter betalt i Beachwood, Cleveland. I mellemtiden er aldrende kunder mindre tilbøjelige til at besøge steder, der ikke har tildelt parkeringspladser eller som kræver store afstande.
Forskning er alt
Det er den værste butiksejeres ansvar at undersøge regionalt, helt ned til gadeniveau for at sikre en god pris. Det hjælper med at arbejde med en kyndig kommerciel ejendomsmægler, der ikke bare taster statistik, men kan sikkerhedskopiere krav med dokumentation. Men husk agenten har noget at vinde fra transaktionen, så gør selvstændig forskning også. En referencebordsplads på ethvert bybibliotek bør have nyere tidsskrifter, der angiver salgs- og lejepriser. Regionale aviser er gode kilder til den seneste markedsudvikling, men det er også overvågningsgraden i områder, hvor du er interesseret. Abonner på lokale nyhedsbreve for erhvervsejendomme og hold øje med prisudviklingen.
Få en ide om konservative salgstal pr. Kvadratfod muligt for din virksomhed og foretag en costbenefitanalyse af husleje i forhold til salg. Se specifikt for sammenligninger mellem lignende forretningstyper. Forstå, hvad fod- og biltrafik er som i den region året rundt. En strandgade kan gøre killer business fra maj til september, men der er en stor grund til, at butikkerne går om bord og går i fisk i januar.
I sidste ende kan du med et godt kendskab til lokale priser, detailtendenser og trafik til bestemte områder i din region, sammen med en forståelse af lokalt salg pr. Kvadratfod, finde et lovende butiksområde, der giver din virksomhed mulighed for at trives.
