Investering i multi-unit lejligheder kan være en fantastisk måde at generere passiv indkomst og rigdom eller en hår-trækker og fattigdomsfremkaldende oplevelse. Før du køber en hvilken som helst multi-enhed bygning, skal du sørge for at evaluere det korrekt. Her er nogle retningslinjer.
Elementer du skal bruge
-
Blyant og papir
-
Telefon
-
Sko læder
-
Penge
Start med nogle penge. Selv om det er muligt at engagere sig i investering i flere enheder med "ingen penge ned", er sådanne tilbud få og langt mellem og vanskelige at forhandle. Gem dine pennies og bring penge til bordet, selvom det kun er 5 procent. Bevar nogle kontanter i reserve for ledige stillinger og reparationer.
Forskning realistiske huslejer. Før du laver et tilbud på en bygning, skal du sørge for, hvad markedet lejer er for området. Kør rundt, kig på sammenlignelige bygninger, kontroller avisannoncer og lav nogle opkald som foregiver at være lejer. Du skal være i stand til nøjagtigt at estimere huslejninger, før du kan foretage en realistisk beslutning om køb af en ejendom.
Bestem nettoindtjeningen (NOI) for ejendomme, der interesserer dig. Din NOI er den indtægt, du har forladt, efter at alle udgifter (inklusive ledig godtgørelse, ekskl. Pantjeneste og skat) er opfyldt. For eksempel, hvis din bygning tjener $ 100.000 om året i lejemål (inklusive ledige stillinger) og har $ 30.000 om året i vedligeholdelse, forsyningsselskaber mv., Er dit NOI $ 70.000.
Bestem cap rate for bygninger, der interesserer dig. Boliginvesteringer har brug for et godt cash flow for at overleve ledige stillinger, vedligeholdelse og reparationer. Capsatsen er netto (ikke brutto) indkomst divideret med købsprisen. Hvis du køber en bygning til $ 500.000 og har $ 50.000 årligt netto driftsresultat før skat, er investeringsafkastet (cap rate) 10% procent. I betragtning af problemerne med at køre en bygning, vil du virkelig købe en multi-enhed, der returnerer mindre end du kunne få på en problemfri cd?
Bestem Gross Rate Multiplikator. Tag den foreslåede salgspris og divider den med den årlige brutto lejeindtægt. For eksempel, hvis købsprisen er $ 500.000 og de årlige brutto huslejer er $ 50.000, er GRM 10. Sammenlign dette tal mod flere lister i dit område, og du vil få en grov indikator for, hvordan din ejendom sammenligner med andre ejendomme i det lokale marked.
Tips
-
Har en exit strategi. Vil du opgradere bygningen og beordre højere lejer? Skal det ind i condos? Gør kosmetiske reparationer og vende? Din strategi for at opgradere bygningsværdien vil spille i den pris, du kan betale.
Advarsel
Undersøg alle enheder i din bygning. Kig efter pletter, der angiver lækager under dræn og i loftet. Kontroller tilstanden af ledninger, tag og VVS og sørg for, at de enkelte enheder er korrekt målte. Lav en liste over nødvendige reparationer og brug det som forhandlingspunkt.
