På de fleste større byggeprojekter ydes der arbejde gennem en proces, der kaldes budgivning. Her indleverer entreprenører priser for jobbet til projektets ejer. Entreprenøren med den laveste pris er typisk tildelt jobbet. Mange ejere vil anmode om, at der indgives en budbinding sammen med de foreslåede bud. Denne budbinding virker som en garanti for, at entreprenøren vil ære deres bud, og vil underskrive en kontrakt for projektet på dette beløb, hvis de er den lavbud. Budobligationer støttes af finansielle og forsikringsmæglere, og koster typisk entreprenøren en lille procentdel af det fulde kontraktbeløb.
Hvordan budobligationer fungerer
Under budgivning estimerer forskellige entreprenører, hvad jobbet vil koste for at fuldføre. De indsender denne pris til ejeren i form af et bud. Den laveste budgiver vil blive tildelt en kontrakt for jobbet. Hvis denne byder indser, at de har begået en fejl med deres bud eller nægter at underskrive kontrakten af en eller anden grund, sikrer obligationsselskabet ejeren, at der ikke opstår økonomisk tab. Det betyder normalt, at obligationsselskabet betaler ejeren forskellen mellem de laveste og næst laveste bud. Nogle gange kan obligationsselskabet sagsøge entreprenøren for at få disse omkostninger tilbagebetalt. Muligheden for retssager afhænger af vilkårene for obligationen.
Formålet med en budforbindelse
Formålet med budbinding er at minimere risikoen for ejeren under budgivning. Det hjælper med at holde entreprenører fra at fremlægge ubarmhjertige bud, fordi de ville være forpligtede til at udføre jobbet eller i det mindste betale obligationspræmierne. Bonding sikrer også, at alle tilbudsgivere er økonomisk sunde. Dette skyldes, at obligationsudstedende virksomheder udfører omfattende kredit- og finansielle anmeldelser, inden de indvilliger i at yde obligationer til et selskab. Budobligationer holder entreprenører uden stærk økonomisk baggrund fra budgivning.
Bud Obligationskrav
Byggeforbindelsen blev udbredt i slutningen af det 19. århundrede. I løbet af denne tid fandt den føderale regering, at mange entreprenører, der blev ansat til projekter, gik ud af drift, før projektet var færdigt. I 1894 vedtog kongressen Heard Act, som godkendte brugen af budobligationer på føderale projekter. Denne lov blev opdateret i 1935 med overgangen til Miller Act. I henhold til Miller Act, som stadig er standarden i dag, er alle tilbudsgivere forpligtet til at indsende budobligationer på ethvert føderalt projekt. Mange private virksomheder har kopieret denne tendens for at beskytte sig mod risiko under budprocessen.
Hvordan budobligationer påvirker entreprenører
Budobligationer kan have en væsentlig indvirkning på kontraherende virksomheder. De fleste virksomheder vurderes af deres obligationsudstedere for en vis grad af binding. Værdien af denne rating, kaldet "bindingskapacitet", er baseret på finansiel styrke, virksomhedshistorie og kreditoplysninger. En virksomhed skal omhyggeligt overvåge sin bindingskapacitet ved fastsættelsen af, hvilke jobtilbud der skal bydes, da flere bud på en gang kan betyde, at virksomheden ikke vil kunne tilbyde obligationer. Desuden kan det være svært for de nye entreprenørfirmaer at opnå nogen form for binding, da de har for lidt tid i branchen til at vise historisk præstation. For at give nye virksomheder mulighed for at byde, når obligationer ikke er tilgængelige, giver Miller Act selskabet mulighed for at indsende et kontant depositum på 20 procent af budet i stedet for en budbinding. Alle budsubligationer eller kontantindskud returneres efter bud åbning, eller når en kontrakt er underskrevet.
Andre typer af obligationer
Det er vigtigt at forstå forskellene mellem budobligationer og andre typer konstruktionsobligationer. Miller Act kræver, at alle entreprenører på føderale projekter leverer budobligationer, præstationsobligationer og betalingsobligationer. De fleste private ejere vil også kræve disse samme tre obligationer fra entreprenører. Budobligationer garanterer kun, at entreprenøren vil underskrive en kontrakt for jobbet, ikke at de vil gennemføre projektet. Prestationsobligationer garanterer at entreprenøren afslutter projektet i henhold til kontrakten ved hjælp af aftalte materialer, metoder og tidsplaner. Betalingsobligationer beskytter både ejeren og underleverandører. Disse obligationer garanterer, at underleverandører vil blive betalt, selvom den generelle entreprenør går i konkurs eller ikke fuldfører jobbet. Disse betalingsobligationer er nødvendige, fordi de beskytter ejeren mod sanktioner og retssager, hvis den generelle entreprenør fejler. De er også afgørende for føderale arbejdspladser, fordi der ikke kan lægges rettigheder på offentlige ejendom eller projekter.
