Det er alt for nemt at lease et kontorlokal kun for at finde ud af, at du ikke har brug for helt så meget plads som du engang forventede eller at du har brug for så meget mere plads, som du skal flytte ind i en ny bygning. Uanset grunden, hvis du har mere plads, end du har brug for, kan det være en god forretningsbeslutning at genvinde nogle af din husleje ved at forsøge at udleje kontorslokalet.
Hvorfor underleje dit rum?
De fleste virksomheder leaser deres kontorlokaler i form af en, to, fem eller ti år. Disse lejemål har tendens til at medtage store gebyrer, hvis lejeren bryder disse vilkår og forlader ejendommen tidligt. Hvis du er nødt til at fravige et rum, før lejekontrakten udløber, kan det være nyttigt at udleje dit kontorlokal i stedet for at bryde lejemålet og betale en straf, selvom du udlejer ejendommen for mindre end du betaler og stadig ender med at tabe.
Alternativt, hvis du har plads, du ikke har brug for eller ikke bruger, kan du få lidt ekstra indkomst ved at underleje området i stedet for at lade det gå i spil. Selvom du tror at du måske har brug for pladsen senere, kan en kortvarig kommerciel udlejning hjælpe dig med at spilder penge på ubrugt kontorlokaler, indtil du er i en position, hvor du har brug for fuld plads på dit kontor.
Beslutning om, hvorvidt der skal indgives
Først afgøre, om ideen er endda mulig. Tjek din lejekontrakt for at sikre, at du kan lease hele eller en del af din ejendom. Nogle lejemål giver mulighed for underleasing, men kun for hele ejendommen, ikke en del af det. Hvis du lejer en del af kontoret, skal du sørge for, at det område, du overvejer at leje, er noget, folk ønsker at leje, og hvis det er logistisk muligt med bygningsindgange, parkering osv.
Indse, at du vil være ansvarlig for skaderne, hvis underleverandøren ødelægger ejendommen. Hvis underleverandøren holder op med at betale husleje, er du stadig ansvarlig for lejen. Hvis du udlejer, skal du sørge for at opkræve et depositum svarende til en måneds husleje og overveje at få kommerciel udlejningsforsikring. Disse kan i det mindste hjælpe med at opveje nogle problemer, der måtte opstå ved subletting.
Sørg for at evaluere din virksomheds behov for privatlivets fred. Hvis du lejer et åbent kontor og arbejder på det medicinske område, kan du sikkert ikke komme væk med underleasing kontorlokaler, hvor folkets private medicinske oplysninger kan ses af dem uden for virksomheden. Det samme gælder, hvis du er i det juridiske område eller enhver anden industri, der håndterer følsomme oplysninger.
Overvej også, hvordan flytningen vil se til medarbejdere og kunder. Subletting kan gøre det tilsyneladende, at du har økonomiske problemer. Du ønsker ikke at miste medarbejdere, der kræver stabile job og kan føle, at deres job er truet. Du vil heller ikke gerne skræmme væk kunder, der ønsker at vide, at din virksomhed er stabil. Mens du muligvis effektivt kan kommunikere dette til dine medarbejdere, er det meget sværere at udtrykke til kunderne.
Sådan underlejer du Office Space
Hvis du er sikker på, at du er klar til at udleje, skal du sørge for, at lejere omhyggeligt skæres. Du skal sørge for, at et firma ikke kun tager sig af ejendommen, men også betaler på en rettidig og pålidelig måde. Du vil også gerne sørge for, at du kan håndtere at dele et rum med virksomheden, hvis du stadig optager en del af kontoret.
Det er værd at bemærke, at de fleste lejemål, der tillader underleasing, kræver, at udlejeren godkender underleverandøren, og du må endda betale for denne godkendelsesproces, så du vil sørge for at finde en lejer, som din udlejer vil godkende. Også nogle lejemål forbyder underleasing til virksomheder, der allerede er i bygningen eller til virksomheder i lignende industrier som dem, der allerede er i bygningen. Sørg for, at du omhyggeligt gennemgår alle underleasingbestemmelser i din lejekontrakt, før du annoncerer din fortegnelse, da du ikke ønsker at spilde tid på at forhandle med en potentiel underleverandør, der ikke lovligt kan komme ind i din bygning.
Subletting processen kan gøres lettere ved at arbejde sammen med en erfaren ejendomsmægler, der kan gennemgå alle klausuler i din eksisterende lejemål, annoncere noteringen til dig og skærm potentielle lejere for dig. Selvfølgelig er denne service ikke billig, så omhyggeligt vejer værdien af disse tjenester mod, hvad du vil betale ejendomsmægleren, hvis du tror at du selv kan håndtere jobbet.
Når du har valgt den rigtige lejer, skal du aftale lejemålene med din nye underleverandør. Dette bør omfatte detaljer som et depositum, forsyningsselskaber, fælles faciliteter, parkering, branding, potentielle renoveringer og det overordnede arbejdsmiljø. Opret en kontrakt og få din advokat til at se det over, før du har den anden virksomhedsskilte.
Restriktioner for underleasing udlejning
De fleste virksomheder, der ønsker at udleje kontorer, forventer at betale en reduceret husleje. Det betyder at du sandsynligvis skal opkræve mindre end du betaler per kvadratfod, medmindre du betaler langt mindre end markedsværdien. Hertil kommer, at mange lejemål forbyder dem, der udlejer deres plads fra at tjene penge. Så i almindelighed bør du forvente at opkræve mindre end hvad du betaler.
På den anden side forbyder nogle lejemål faktisk, at virksomheden underlejer et rum fra at opkræve mindre end hvad de betaler udlejeren. Dette problem kan afværges ved at tilbyde plads til samme pris pr. Kvadratmeter, som du betaler, og derefter tilbyde at smide yderligere "gratis" kontorlokaler som led i den kortsigtede detailleasing, hvilket giver dig en gennemsnitlig pris pr. er stadig lavere end hvad du betaler.
For yderligere at komplicere ting, forbyder nogle leasingaftaler at præsentere prisen på en udlejekontrakt, så i dette tilfælde skal du angive i annoncerne, at de interesserede bør spørge om prisfastsættelse, eller du kan blot angive, at prisen er omsætningspapir.
Beregning af omkostningerne
Når du først har taget højde for begrænsningerne af udlejningspriser, der er angivet i din lejekontrakt, skal du finde ud af, hvor meget du vil have for rummet. Det bedste er at sammenligne, hvad du betaler til den gennemsnitlige kommercielle husleje pr. Kvadratfod med postnummer. Hvis din lejekontrakt forbyder dig at tjene penge på plads, du har udlejes, og du betaler langt mindre end den gennemsnitlige markedsrente, kan du muligvis opkræve, hvad du betaler.Hvis din lejekontrakt forbyder dig at opkræve mindre end hvad du betaler, og du skal smide i "ledig plads" for at udleje ejendommen, vil du nok gerne opkræve det samme som du betaler også, da du ved at det vil gennemsnit ud til mindre.
Selvfølgelig vil længden af den tid, hvor du udlejer ejendommen, også gøre en forskel. Jo kortere tiden på en sublet term, jo færre lejere, der vil være interesseret, fordi få virksomheder ønsker at flytte ind i et rum kun for at skulle flytte ud igen inden for et år. Hvis du har fem eller flere år tilbage på din lejekontrakt, kan du muligvis slippe af med at opkræve mellem 70 og 90 procent af markedsværdien for dit rum. Det tal vil gå ned, da lejekontrakten bliver kortere og kortere. Hvis du har et år eller mindre, skal du opkræve en dramatisk reduceret sats for at appellere til potentielle lejere. Hvis din lejekontrakt forbyder opkrævning mindre end hvad du betaler for leje, kan dette blive upraktisk selv med mulighed for at inkludere bonus "gratis" plads til underleverandøren.
