Erhvervs- og ejendomsejere, der ønsker at udvikle et stykke jord ved at bygge en bygning, omlægge et område eller opdele en pakke, skal søge om tilladelse hos den lokale regering til at gøre det. Mange husejere og virksomheder må kun have en tilladelse, hvis den foreslåede arealanvendelse til deres ejendom er i overensstemmelse med de eksisterende lokale lovbestemmelser. Forståelse af nogle af forskellene mellem byggetilladelser og zoneinddelingstilladelser hjælper med at kaste lys over disse ansvar.
Grundlæggende om Zoning
Zoning er en type lokal arealanvendelseslov, der er designet til at "beskytte folkesundhed, sikkerhed og velfærd ved at regulere brugen af jord og kontrollere bygningens type, størrelse og højde", ifølge Philadelphia Zoning Code Commission. Historisk set begrænsede zoneindførelsen de typer af byudvikling, der kunne tillades til byggeri i bestemte områder af kommunens jurisdiktion kaldte områder eller distrikter. Disse love har udviklet sig over tid for at imødekomme bredere mål, såsom fodgængerorienteret udvikling eller historisk bevarelse.
Zoning Tilladelse
En zoneinddelingstilladelse bruges typisk til at sikre, at arealanvendelsen af den planlagte udvikling er i overensstemmelse med lokal zoneinddeling lovgivningen. Udviklere og ejendomsejere ansøger om en zoneinddelingstilladelse hos den lokale planlægningsafdeling, som gennemgår den foreslåede arealanvendelse og kontrollerer den mod zoneringstabellen. I Portland, Oregon, for eksempel udstedes zoneinddelingstilladelser typisk til små forbedringer, der ikke kræver byggetilladelser.
Bygningstilladelse
En byggetilladelse udstedes også af den lokale planlægningsafdeling, men sikrer, at den planlagte udvikling er i overensstemmelse med sikkerhedskravene i den lokale bygningskode. Byggekoder kræver, at konstruktionen er strukturelt forsvarlig, korrekt bygget og sikker for erhverv. Byggekoder kan også kræve specifikke installationer i forbindelse med brandsikkerhed og evakueringsprocedurer. Byggetilladelser kræver en sikkerhedsinspektion af både byggeplaner og den færdige bygning af en bygningsembedsmand.
Nøgleforskelle
I de fleste byer er bygnings- og zoningstilladelsen ansøgningsprocessen samtidig. Dette skyldes, at planlægningsafdelingen vil verificere en planlagt udviklings arealanvendelse som i overensstemmelse med zoneringstabellen, inden de udsteder en byggetilladelse. Den specifikke procedure varierer alt efter byen. I byen Berkeley skal bygherrer af store udviklingsprojekter f.eks. Søge om en zoneinddelingstilladelse, før de kan indgive ansøgninger om byggetilladelse. I dette tilfælde håndhæver zoneindlæggelsen kun reglerne i den lokale zoneinddelingskode, mens byggetilladelsen håndhæver byggestandarder. I Portland, Oregon, som et andet eksempel, omfatter bygningsgodkendelsen automatisk zoneinddelingstilladelsen, så udviklere er ikke forpligtet til at ansøge om begge tilladelser.
