Reverse Mortgage Programmet er et Federal Housing Authority (FHA) -approved pant program, der gør det muligt for seniorer, 62 år og ældre, at tegne en del af den påløbne egenkapital i et hus. Midler kan bruges til stort set ethvert formål som supplerende indkomst, boligforbedringer, en drømmeferie eller medicinske udgifter. I modsætning til konventionelle boliglån på egenkapitalen er låntageren ikke forpligtet til at foretage tilbagebetalinger på et omvendt realkreditlån, så længe låntager bruger huset som hovedbolig. Tilbagebetaling af det omvendte realkreditlån sker, når huset sælges.
Vurderingskrav til Reverse Mortgage
Et af de oftest stillede spørgsmål er, hvordan ejendomsværdien er bestemt for et omvendt realkreditlån. I virkeligheden er der intet stort mysterium at bestemme værdien af et omvendt realkreditlån. Det gøres på samme måde som en almindelig "konventionel" boligkredit.
FHA-appraiser
Advarslen er, at fordi det store flertal af omvendte realkreditlån er forsikret FHA, skal bedømmelsesarbejdet udføres af en FHA-godkendt vurderer. Fordi huset udgør den "eneste sikkerhedsstillelse", der bruges til at sikre det omvendte realkreditlån, er det kritisk, at vurderingen er korrekt og afspejler den sande værdi af huset. Desuden skal ejendommen opfylde FHA-ejendomsstandarder, fordi det omvendte realkreditlån er FHA-forsikret.
Hvad er en sammenligning?
Den FHA godkendte appraiser vil gøre en "sammenlignelig". Det vil sige, vurdereren vurderer værdien af den vurderede ejendom til ejendomme (sammenlignelige), der for nylig har solgt i området. "Solgt i området" er et lidt tabt koncept, der afhænger af befolkningstætheden. Bedømmere, der foretager en vurdering på et typisk forstæderhjem med en typisk forstædernes befolkningstæthed, vil søge efter "sammenlignelige" inden for en 1,5- til 3-mile radius af emnet hjem.
FHA håndhæver meget strenge retningslinjer for appraiser at følge med i vurderingen. Huset skal svare til sammenlignelige "solgte" ejendomme i området med hensyn til stil og faciliteter.
Hvad er nyligt salg?
Det sammenlignelige hus, der solgte, skal være et nyt salg. Igen er dette et andet tabt koncept. Robustheden af boligsalget har tendens til at variere med økonomiens tilstand. Når økonomien er træg, har boligsalget tendens til at være træg.
Typisk, et sammenligneligt hus, der solgte i området, siger et og et halvt år siden, ville ikke være et ideelt hus, hvorpå man kunne lave en sammenlignelig. Men i en svag økonomi, hvor boligsalg er træg, kan dette hus være "det eneste spil i byen." I slutningen af dagen er beslutningen om, hvad der er et nyligt salg, et domskælv fra appraiserens side og finansieringsselskab.
Møde FHA retningslinjer
Mange seniorer finder sig fanget i et Catch-22 dilemma, fordi ejendommen skal opfylde FHA minimumsstandarder for at opnå et omvendt realkreditlån. Mange ældre boliger kan muligvis reparere for at opfylde FHA's krav til omvendt realkreditlån, såsom tag-, el-, VVS- eller blybaserede malingsproblemer ud over låntagerens evne til at korrigere med tilgængelige out-of-pocket-midler.
Den gode nyhed er, at FHA anerkender potentialet for disse slags problemer og har lavet hensættelser, der gør det muligt at reparere fra afviklingsprovenuet, typisk inden for maksimalt seks måneder efter finansiering. Eventuelle nødvendige reparationer til at opfylde FHA-kravene noteres af bedømmeren i vurderingsrapporten. Estimater opnås herefter fra "velrenommerede" entreprenører til reparation. Endelig holdes de nødvendige midler i beslaglæggelse, der skal trækkes ned, da reparationerne foretages.
