Kommercielle bygninger har ofte en stor omsætning. At finde nye lejere kan være meget tidskrævende, og derfor vælger mange udlejere at arbejde med ejendomsmæglere for at udfylde ledige stillinger. Som en bonus har mæglere erfaring og relationer og kan ofte finde nye lejere langt hurtigere end en udlejer kan, hvilket betyder, at udlejer kan begynde at indhente leje før. Selvfølgelig vil en mægler ikke arbejde gratis, hvilket er hvor leasingprovisioner kommer ind.
Hvad er en lejekommission?
I stedet for at udlejer betaler mægler en fast sats for at bringe i enhver lejer, han kan finde, er ejendomsmæglere incitiveret ved at give dem en provision baseret på enten en del af lejen eller et gebyr pr. Kvadratfod. Dette hjælper med at motivere dem til at finde en langsigtet lejer, der vil leje så stort plads som muligt inde i bygningen.
Hvordan Leasing Provisioner Beregnes
Om en mægler betales en del af lejen eller et gebyr pr. Kvadratfod, afhænger i almindelighed af typen af ejendom. Detailhandel, lægehjælp og industriel leasing betales normalt ud fra en procentdel af lejen. Satsen er normalt højere i starten af lejekontrakten og går ned over tid. En typisk struktur er 6 procent af den samlede leje for de første fem år af lejekontrakten, 3 procent af den samlede leje for de næste fem år og 1,5 procent af lejen for den resterende periode. Valgfri lejeudvidelser kan resultere i en ekstra betaling til mægleren, generelt til den laveste sats aftalt i lejemålet. Procentsatserne varierer fra marked, ejendomstype og mægler selv.
Eksempel på en lejekommission
Som eksempel ved at bruge kommissionsstrukturen på 6 - 3 - 1,5 procent ovenfor, forestill dig, at en virksomhed betaler $ 5000 pr. Måned i leje og underskriver en 15-årig lejekontrakt med mulighed for at forlænge lejekontrakten yderligere fem år i slutningen af lejeperioden. Provisionen for de første fem år vil være $ 18.000 (den månedlige leje på $ 5.000 gange 12 måneder gange fem år gange kommissionsraten.06). Kommission for de næste fem år vil komme ud til $ 9.000 (den månedlige leje på $ 5.000 gange 12 måneder gange fem år gange.03 provisionsrenten). Provisionen for de sidste fem år vil være $ 4.500 (den månedlige leje på $ 5.000 gange 12 måneder gange fem år gange kommissionsraten.015). I alt ville mægleren have lavet en $ 315.000 provision på handlen.
Ved lejekontraktens afslutning, hvis lejeren besluttede at forlænge lejekontrakten i fem år, ville mægleren modtage yderligere $ 4.500. Hvis han besluttede at forny derefter, ville mægleren, der forhandlede vilkårene for den nye leasingfornyelsesaftale, blive betalt, og satsen ville sandsynligvis være lavere end den, der oprindeligt blev opkrævet af den første mægler.
General Office Space Leasing Provisioner
I almindelighed kontorrum beregnes mæglergebyret i almindelighed ud fra kvadratmeter af det lejede rum. Satsen er normalt en dollar pr. Kvadratfod, men igen kan dette variere baseret på markedet og mægleren. Forudsat en dollar pr. Kvadratfod, er denne provision meget lettere at beregne. For eksempel, hvis en lejer lejer en plads på 15.000 kvadratmeter, vil provisionen blive $ 15.000.
Udvidelser og fornyelser
For udvidelser skal mægleren få betalt et tillægsgebyr for det nye ejendomsrum baseret på den øgede leje og provisionsgraden for den periode, udvidelsen fandt sted. Hvis selskabet fra det første eksempel ovenfor udvides i årets syv-årige lejekontrakt, ville udlejer være skyldig i mægleren en provision på den forhøjede leje med en 3 procent rente for resten af den første 10-årige periode og en 1,5 procent sats for de næste fem år.
Hvornår betales mæglere?
Mæglere håber at blive betalt så hurtigt som muligt efter at lejekontrakten er underskrevet, og mange vil sætte det i noteringsaftalen. Ejendomsejere vil dog generelt have gavn ved at lade mægleren acceptere at blive betalt først, efter at lejeren bevæger sig ind i rummet og begynder at betale husleje. Dette vil motivere mægleren til at forsøge at få en lejer og betale leje så hurtigt som muligt, og det vil medvirke til at sikre, at mægleren kun vælger at arbejde sammen med stabile lejere, der vil forblive økonomisk solvent nok til at betale den første lejekontrol. Det er ikke uhørt for virksomheder at gå under nogle få måneder efter at have flyttet ind i en ny bygning, før de nogensinde har betalt leje. Dette sikrer, at du i det mindste ikke vil betale en lejekontrakt ud over at give en deadbeat virksomhed gratis leje.
